Zwischen den Mietvertragsparteien gibt es zuweilen Streit über Probleme, die mit der Modernisierung des Mietobjekts zu tun haben. Im mietrechtlichen Sinne versteht man unter einer Modernisierung bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen bzw. die Wohnverhältnisses auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Solche Maßnahmen hat der der Mieter vom Grundsatz her zu dulden. Die Duldungspflicht hängt allerdings davon ab, dass der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme zuvor auch ordnungsgemäß angekündigt hat. Nicht zu dulden sind solche Maßnahmen, die für für den Mieter oder seine Familie eine unangemessene Härte bedeuten würden. Eine solche Härte insbesondere liegt vor, wenn die beabsichtigten Arbeiten unzumutbar lange dauern oder zur Unzeit (z.B. umfangreiche Arbeiten in der Adventszeit oder über die Weihnachtsfeiertage) durchgeführt werden sollen. Die zu erwartende Mieterhöhung stellt hingegen für sich genommen keinen Härtegrund dar, wenn das Mietobjekt durch die Modernisierung nur in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. Der Kreis derjenigen Personen, deren Belange bei der Frage nach einem Härtgrund zu berücksichtigen sind, wurde durch Mietrechtsmodernisierung erweitert. Nunmehr sind auch alle weiteren Haushaltsangehörigen des Mieters erfasst, d.h. auch der Partner, mit dem der Mieter in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt lebt oder sonstige dauerhaft in seinem Haushalt lebende Personen (Pflegekinder, Kinder des Lebenspartners u.s.w.). Will der Vermieter im Fall einer verweigerten Duldung trotzdem renovieren, so muss er den Mieter auf Duldung verklagen. Dann entscheidet das zuständige Gericht, ob die Modernisierung miterseitig zu dulden ist oder nicht.  Bis zum Vorliegen einer solchen gerichtlichen Entscheidung sollte der Mieter davon absehen, Handwerker in seine Wohnung zu lassen, denn dies könnte unter Umständen als stillschweigende Zustimmung ausgelegt werden. Duldet der Mieter die Modernisierung und wird die Maßnahme zur Zufriedenheit beider Mietvertragsparteien durchgeführt, ist der Vermieter berechtigt, die Miete zu erhöhen. In welchem Rahmen sich diese Mieterhöhung bewegt und welche Kosten im Einzelnen auf den Mieter umgelegt werden dürfen, ist Gesetz genau geregelt. Elf Prozent der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Von den Kosten abzuziehen sind allerdings neben etwaigen Fördermitteln sämtliche Positionen, welche die Instandsetzung / Instandhaltung des Mietobjekts betreffen. Damit stellt sich in zahlreichen Fällen zwangsläufig die Frage der Abrenzung von Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsarbeiten. Bei der Instandsetzung geht es um die Behebung von Mängeln oder Schäden, welche an dem Mietobjekt - etwa durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse - entstanden sind (Beispiele: Ersatz defekter Fenster, Austausch einer schadhaften Fassadendämmung). Die Instandhaltung betrifft vorbeugende Maßnahmen, die der Vermeidung von Schäden dienen. Dazu zählen auch Wartungsarbeiten. Oft sind die Kosten solcher Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsarbeiten "versteckt" in den Modernisierungskosten enthalten.  Bei der Vertretung von Mietern bestehe ich deshalb regelmäßig darauf, dass jede einzelne Maßnahme, die auf die Miete umgelegt werden soll, vom Vermieter als Wertverbesserung oder energiesparende Maßnahme nachgewiesen wird. Der Vermieter ist dann dazu verfpflichtet, ganz genau aufzulisten, welche Kosten für welche Maßnahme entstanden sind und welche Beträge im Einzelnen auf die Instandhaltung bzw. Instandsetzung entfallen. Die mit einer solchen Tätigkeit verbundenen Rechtsanwaltskosten machen sich für den Mieter schnell bezahlt.