Die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage ist nach § 21 Absatz 5 Nr. 4 WEG eine Maßnahme, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört. Für die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 27 Absatz 1 Nr. 4 und Absatz 4 WEG) der Verwalter zuständig. Er führt insbesondere die Konten, auf denen die Rücklage angesammelt wird. Ihm obliegt auch die Pflicht, die Rücklage gewinnbringend anzulegen. Soweit die Wohnungseigentümer dem Verwalter diesbezüglich keine Vorgaben machen, hat er bei der Auswahl zwischen mehreren Anlageformen nicht nur die Gewinnspannen zu berücksichtigen, sondern darüber hinaus zu beachten, dass die Instandhaltungsrücklage unter Umständen relativ kurzfristig verfügbar sein muss. Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden und darf nicht ohne weiteres mit anderen Forderungen verrechnet werden. Daher ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer, rückständige Hausgelder mit anteiligen Guthaben der Instandhaltungsrücklage zu verrechnen, generell nichtig. Ein solcher Beschluß verstößt gegen zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetz (OLG Hamm, Beschluss vom 22.10.1990 - 15 W 331/90). Nach Auffassung des OLG Hamm ist die Eigentümerversammlung für eine solche Beschlußfassung absolut unzuständig. Auch das OLG München nimmt bei einer derartigen Zweckentfremdung der Instandhaltungsrücklage einen Verstoß gegen das Gebot der ordnungsgemäße Verwaltung an. Die in der Instandhaltungsrücklage gebundenen Mittel könnten ausnahmsweise nur dann für andere Zwecke verwendet werden, wenn sie eine angemessene Höhe übersteigen. Nötig sei auf jeden Fall der Erhalt einer "eisernen Reserve", deren Höhe sich nicht abstrakt festlegen lasse (Beschluss vom vom 20.12.2007 - 34 Wx 076/07). Im Übrigen ist wissenswert, dass die Eigentümergemeinschaft nach eigenem Ermessen entscheiden kann, ob sie eine vorhandene Instandhaltungsrücklage zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen vollständig oder nur teilweise in Anspruch nimmt. Ein Anspruch einzelner Wohnungseigentümer darauf, dass die Rücklage komplett ausgeschöpft wird, besteht nicht. Die Versammlung der Wohnungseigentümer kann infolgedessen neben der Entnahme von finanziellen Mitteln aus der Instandhaltungsrücklage auch beschließen, dass ein gewisser Teil der baulichen Maßnahme über Sonderumlagen finanziert wird (Bayrisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 22.09.2004 - 2Z BR 142/04). Dass es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, wenn der Verwalter sein Honorar aus der Instandhaltungsrücklage entnimmt, dürfte sich in Anbetracht der obigen Ausführungen von selbst verstehen. Ein solcher Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung ist anfechtbar, und zwar selbst dann, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Vorgehensweise des Verwalters gebilligt hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.01.2005 - 3 Wx 326/04). ES dürfte sich inzwischen auch herumgesprochen haben, dass tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage nach Auffassung des Bundesgerichtshofs in der Jahresabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen sind (Urteil vom 04.12.2009 - V ZR 44/09). Geschieht dies doch, so ist der Genhmigungsbeschluss der Wohnungseigentümer anfechtbar, denn eine solche Abrechnung ist für den Wohnungseigentümer nicht mehr ohne fachkundige Unterstützung zu verstehen und in der Sache auch irreführend (BGH, a.a.O.). Viele Verwalter haben diese Rechtsprechung noch nicht in die Tat umgesetzt, was zum Teil auch daran liegen mag, dass noch nicht alle Hersteller von Hausverwaltungs-Softwareauf die neue Rechtsprechung mit geeigneten Updates reagiert haben.